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Prêts immobiliers : Les taux marquent un palier, les durées s'allongent encore au 3ème trimestre 2018

Une volonté des établissements prêteurs de soutenir le marché 




Au 3ème trimestre 2018, les conditions de crédit restent excellentes, malgré la reprise de l'inflation. Les taux d’intérêt réels n’ont jamais été aussi bas depuis le 1er choc pétrolier. Les organismes prêteurs maintiennent des taux bas et des durées longues pour permettre aux ménages de réaliser leur projet immobilier alors que la demande de crédit a du mal à se relever.



Taux stables depuis 3 mois


Après une lente érosion depuis un an de l’ordre de 1 point de base chaque mois, les taux des crédits immobiliers sont stabilisés depuis juin dernier.

L’effort de baisse a été général, mais a porté plus particulièrement sur les dossiers les moins « faciles »  : en effet ce sont les emprunteurs des 3ème et 4ème groupes (les 50% d’emprunteurs dont le taux est compris entre la valeur médiane et la valeur maximum du taux) qui ont bénéficié des baisses de taux les plus fortes depuis 1 an :



  • de 30 points de base pour les prêts à 25 ans 

  • de 25 à 30 points de base pour les prêts à 15 et 20 ans

    En revanche la baisse a été très modeste pour les emprunteurs du 1er groupe, de l’ordre de 15 point de base.  







Durée des prêts toujours à la hausse


Depuis le début des années 2014, les durées des prêts bancaires se sont accrues de 18 mois (+ 5 mois en 2017 et + 6 mois depuis le début de l’année 2018), retrouvant les niveaux élevés constatés au 2nd semestre 2007 (224 mois).
 
Les établissements de crédit ont ainsi cherché à amortir les conséquences de la dégradation des soutiens publics sur la solvabilité des ménages modestes, dont les ménages en primo accession qui ont pu réaliser leurs projets grâce à des prêts accordés sur des durées plus longues.







Pour l’accession à la propriété (achat de la résidence principale), la durée des prêts était de 242 mois, soit 20 ans et 2 mois dans le neuf et de 237 mois soit 19 ans et 9 mois dans l’ancien.
En septembre 2018, 68.5% des prêts à l’accession ont une durée de 20 ans ou plus.
Cette part des prêts à 20 ans et plus atteint même 78.9 % pour les emprunteurs de -35 ans.

Cette déformation de la structure de la production de crédits vers les durées plus longues montre la volonté des établissements prêteurs de maintenir sur le marché les emprunteurs les plus jeunes et modestes. Cette allongement des durées est une réponse à la hausse des prix et à la dégradation des soutiens publics à l'accession.


 


Décrochage de l'indicateur de solvabilité


Malgré le maintien de bonnes conditions de crédit et l'assouplissement des conditions d'octroi (visible notamment  par la baisse du niveau de l'apport personnel), la hausse du coût des opérations pèse toujours lourdement sur les capacités de réalisation des projets.


Sur le marché du neuf comme sur celui de l'ancien, l'indicateur de solvabilité se dégrade et n'arrive pas à se redresser.



 


Pas de rebond de la demande en septembre


Selon les enquêtes d'opinion publiées par la Banque de France, on constate une dégradation de la demande de crédits immobiliers pour le 15ème mois consécutif. 



L'activité du marché des crédits immobiliers, suivie par l'Observatoire Crédit Logement CSA confirme cette tendance : en septembre la demande ne s'est pas redressée comme à habitude après un mois d'août traditionnellement tranquille. L'évolution redevient même négative pour le nombre de prêts accordés sur le marché du neuf et sur l'ensemble du marché.


Le marché reste à un haut niveau mais dans un conjoncture moins favorable que celle qu'elle était fin 2017.



 


Rappel périmètre des données de l’Observatoire


Les données de l’Observatoire s’entendent hors rachat de prêts.


L’étude trimestrielle s’est basée sur  100 000 opérations immobilières, soit 120 000 prêts.


Cela représente 45% de l’activité des marchés immobiliers et 20 Milliards de production de crédits chaque trimestre, soit plus de 50 % de l’ensemble de la production de crédits immobiliers.


 




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