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Les taux des crédits immobiliers tombent à un plancher historique.

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Selon la dernière étude de L'Observatoire Crédit Logement / CSA, les 3 principaux facteurs restent les mêmes que depuis le début de l'année 2019 pour expliquer cette situation hors normes :


 



  • Des taux de crédit immobilier exceptionnellement bas, à 1.29% en moyenne sur le mois de mai

  • Une durée moyenne de 228 mois qui reste particulièrement élevée avec 71.9% des crédits à 20 ans et plus pour l'accession

  • Des conditions d'octroi de prêt qui continuent de s'assouplir pour compenser la hausse des prix


 


Un plancher historique pour les taux 


En mai 2019, les taux des crédits du secteur concurrentiel (hors assurance et coût des sûretés) se sont établis à 1.29 % en moyenne (1.39 % pour l’accession dans le neuf et 1.30 % pour l’accession dans l’ancien).

Les taux des crédits immobiliers baissent encore et ils s’établissent maintenant au niveau le plus bas jamais constaté jusqu’alors, en deçà du plancher de novembre 2016 (1.33 %) . En mai dernier, les taux des crédits immobiliers étaient très bas, un peu en raison de la concurrence entre les établissements bancaires, mais surtout du fait de conditions de financement et de refinancement de la production particulièrement favorables : l’abondance de ressources d’épargne bon marché et l’impact de la politique monétaire suivie par la BCE expliquent cela. Ainsi en mai, les taux des crédits immobiliers étaient 4 fois moindres qu’au début des années 2000 … et presque 10 fois moins élevés qu’au début des années 90 ! 

 

En outre, ce sont toujours les emprunteurs du 4ème groupe, c'est-à-dire les ménages ayant habituellement les conditions les moins avantageuse qui, depuis un an, ont bénéficié des baisses de taux les plus importantes. Cela permet donc à ces ménages de réaliser leurs projets immobiliers et notamment en primo-accession pour les jeunes.

Cependant d'autre facteurs que les taux bas expliquent cette transformation des clientèles 

 



 


71.9% des crédits immobiliers sont à plus de 20 ans pour l'accession à la propriété


En mai 2019, la durée des prêts s’est élevée à 228 mois en moyenne pour l'ensemble du marché (252 mois pour l’accession dans le neuf et 242 mois pour l’accession dans l’ancien).

 

Depuis le début de 2014, les durées des prêts bancaires se sont allongées de 29 mois. Jamais par le passé elles n’avaient été aussi élevées. La baisse des taux d’intérêt a en effet rendu possible une telle évolution : sans cela, la détérioration de la solvabilité des emprunteurs affectés par la hausse des prix de l’immobilier et par la dégradation des soutiens publics aurait lourdement pesé sur l’activité des marchés immobiliers et sur la production de crédit. Mais à elle seule, cette amélioration des conditions de crédit n’aurait pas permis la réalisation des projets immobiliers d’une large partie de la demande, notamment celle des ménages jeunes et modestes, si dans le même temps les établissements bancaires n’avaient pas accepté une diminution des taux d’apport personnel exigés.

 

Jean-Marc Vilon, Directeur Général de Crédit Logement, interviewé par France Bleu en dit : "Oui c’est vrai que les taux bas créent de l’attractivité, cela incite les gens à passer d’un loyer à une acquisition mais c’est vrai qu'une conséquence est de faire augmenter les prix. Ceci dit dans le même temps les durées des crédits augmentent, c’est-à-dire que les banques sont prêtes à prêter sur des durées plus longues. Les banques acceptent une baisse de l'apport personnel dans les opérations, c’est-à-dire qu’elles accompagnent vraiment les investisseurs, elles accompagnent vraiment les nouveaux acquéreurs."

 


 


Les conditions de crédit immobilier, toujours plus souples


Dans le même temps, le niveau de l’apport personnel baisse toujours rapidement (- 10.6 % pour les 5 premiers mois de 2019, en glissement annuel). En effet, les taux d’apport personnel des emprunteurs diminuent toujours, descendant à des niveaux jamais observés par le passé : les établissements bancaires souhaitent ainsi répondre largement à la demande de ménages jeunes et/ou modestes, faiblement dotés en apport personnel, mais qui n’auraient pu sans cela réaliser leurs projets immobiliers, même aux conditions de crédit exceptionnelles qui leur sont proposées.


Sur ce sujet Jean-Marc Vilon souligne : "Clairement on peut devenir propriétaire sans aucun apport, dès lors que l’on a un dossier correct, dès lors que l’on a aussi un peu de patrimoine. C’est vrai que si on a un peu d’épargne il vaut mieux la garder, elle est sans doute plus rémunératrice, que de la mettre dans son opération immobilière. Les taux de crédits étant tellement bas il vaut mieux garder son épargne, ce que font beaucoup de français. Et puis ceux qui ont peu d’épargne, les jeunes en particulier, et bien les banques les accompagnent en autorisant des apports personnels plus faibles. Donc oui on peut se financer sans apport."


 


La configuration historique des taux s’accompagne de durées plus longues des crédits accordés et d’une baisse de l’exigence pour le niveau de l’apport personnel qui dessinent maintenant un paysage jamais observé par le passé : l’accès aux crédits immobiliers n’a jamais été rendu aussi facile par les établissements bancaires. Au total, l’amélioration des conditions de crédit qui en a résulté a permis d’atténuer la détérioration de la solvabilité des ménages affectés par la hausse des prix de l’immobilier et par la dégradation des soutiens publics.


Article basé sur la publication mensuelle de L'Observatoire Crédit Logement CSA ainsi que sur l'interview du 4 juin 2019 de Jean-Marc Vilon, DG de Crédit Logement sur France Bleu


 


Rappel périmètre des données de l’Observatoire


Les données de l’Observatoire s’entendent hors rachat de prêts, hors renégociations et hors prêts relais.


Les études trimestrielles se basent sur environ 100 000 opérations immobilières, soit 120 000 prêts.


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