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Bilan 2eme Trimestre 2019 Marché Crédit Immobilier

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Amélioration des conditions de crédit se poursuit encore en 2019




Depuis plus d’une année, les taux des crédits immobiliers sont au plus bas. En 2019, L'Observatoire Crédit Logement/ CSA a constaté un taux moyen à 1,25%, toutes durées confondues. Mi-juillet, la première tendance s'établissait à 1,21% (taux au 11 juillet 2019).


La situation est exceptionnelle et se poursuit, il convient de souligner que cette configuration exceptionnelle des taux s'est accompagnée d'une augmentation des durées des crédits accordés et d'une diminution des taux d'apport personnel exigés.


Jamais l'accès au crédit immobilier n'a jamais été rendu aussi facile par les établissements bancaires.


Il est à noter que cette situation est la conséquence de la politique monétaire accommodante de la Banque central européenne (BCE) qui soutient les marchés financiers, en permettant de maintenir les taux bas. Parallèlement, la compétition est rude entre les établissements bancaires pour conquérir de nouveaux clients par le biais d'une politique de taux attractive en matière de prêt immobilier.



 


Taux sous l'inflation depuis 1 an 




 


Les emprunts se font sur de longues durées


 Au 2eme trimestre 2019, la durée des prêts accordés était de 228 mois en moyenne. 


La durée des prêts bancaires s"est donc accrue de 30 mois depuis 2014. Jamais les durées des prêts bancaires classiques n’avaient été aussi élevées.


 Cet allongement des durées proposée par les banques permet aux emprunteurs de solvabiliser leurs opérations et de réaliser leurs projets d'achat compensant la progression importante des prix de l'immobilier. Mais ceci n'aurait pas été possible, sans la baisse de l'apport personnel.


 Ce qui est intéressant, c'est de constater que les durées les plus longues ont bénéficié des baisses de taux les plus importantes. Par exemple, aujourd'hui sur 20 ans, on peut emprunter à 1,17%, contre 1,43% en juin 2018. Sur 25 ans, on emprunte à 1,39%, contre 1,67% en juin 2018. 


 


 


Pour les prêts à l’accession seule ceux qui financent l'achat de la résidence principale, la production s'est déformée vers les prêts les plus longs.


 En juin 2019, 42,2% des prêts à l'accession se font sur 25 ans et plus 



 


 Les taux d'apport personnel des emprunteurs n'ont jamais été aussi bas depuis 1978


 Les conditions d’octroi des crédits se sont considérablement assouplies : avec des taux d’apport qui n’ont jamais été aussi bas depuis 1978.


 L'apport moyen est de l'ordre de 14,2% mais, certaines opérations immobilières se font sans apport et sur de longues durées.


 Cette baisse extrêmement rapide et importante est un des facteurs clés de la solvabilisation des ménages. Ainsi, les établissements bancaires ont bien accompagné toutes les clientèles y compris les plus modestes.


Les autorités financières ont marqué des signes d'inquiétude sur cet assouplissement important des conditions d'octroi des prêts, mais ont constaté dans le même temps que les crédits octroyés demeuraient pour plus de 98% d'entre eux à taux fixe évitant ainsi les risques liés à une éventuelle remontée des taux. Par ailleurs, ils ont observé que la quasi-totalité des prêts (+ de 96%) bénéficiaient d'une garantie sous forme de caution ou d'hypothèque, ce qui permet de limiter les pertes des banques en cas de défaut d'un emprunteur.


Enfin, ils ont signalé la politique d'octroi des crédits en France, qui s'appuie principalement sur la solvabilité de l'emprunteur, mesurée notamment au travers du taux d'effort et non sur, la valeur du bien financé, comme c'est le cas dans de nombreux pays. 



 


Activité des marchés 


La production de crédit reste très soutenue au 2eme  trimestre 2019, mais pas aussi soutenu que le 2eme  trimestre 2018. 


Ainsi, l'activité mesurée en niveau annuel glissant* semble prendre une petite pause après un intense début d'année 2019. Avec au 2eme trimestre 2019 :



  • + 5.2 % pour la production dopée par la forte augmentation du niveau du prêt moyen, contre +8,4 %, il y a un an à la même époque; 

  • - 0,9 % pour le nombre de prêts bancaires accordés, contre +2,5 % il y a un an : 


 * on compare la période de juin 2018 à mai 2019 par rapport celle de juin 2017 à mai 2018


 


 Quelles perspectives fin en 2019 ? 


Avec la reconduite de la politique de la BCE, les taux, notamment l'OAT, ne semblent pas être sur le point de remonter, de plus cette politique sera normalement maintenue jusqu'à 2020, ce qui ne laisse pas présager de gros changement à court terme.Suivant les scénarios d’évolution du coût des ressources présentées par les établissements bancaires pour 2020, le niveau des taux bancaires devrait s’accroître de 15 points de base l’année prochaine. 



La hausse des prix des logements neufs et anciens constatée dès 2015 a nécessité un recours accru au crédit. La baisse des taux d’apport personnel a provoqué la remontée des taux d’effort que l’amélioration sensible des conditions de crédit n’a permis que de ralentir, jusqu’à présent. De plus le renforcement de la part des ménages modestes a largement contribué à cette remontée.


Rappel périmètre des données de L’Observatoire


 Les données de L’Observatoire s’entendent hors rachat de prêts, hors renégociations et hors prêts relais. 


Les études trimestrielles se basent sur environ 100 000 opérations immobilières, soit 120 000 prêts.


 Cela représente 45% de l'activité des marchés immobiliers et 20 Milliards de production de crédits chaque trimestre, soit plus de 50%¨de l'ensemble de la production de crédits immobiliers.


 


ETUDE COMPLETE sur lobservatoirecreditlogement.fr


 


Extraits vidéos de la conférence du 16 JUILLET 2019 


 

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