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L'activité des crédits immobiliers reste impactée au 3ème trimestre

Taux en léger recul



En septembre, L'Observatoire Crédit Logement / CSA a mesuré le taux moyen ensemble du marché à 1,22%. Par rapport à la poussée connue en mai et juin où le taux était remonté à 1,28%, on constate bien un léger recul, qui ramène les taux de cette année à peu près au même niveau qu’il y a un an.

Avec le déclenchement de la crise sanitaire, les établissements prêteurs avaient rehaussé leurs barèmes, car les risques portés sur leurs clientèles leur semblaient devoir s’élever très rapidement. Or on s'est aperçu que la crise sanitaire n’a pas conduit, pour le moment, à une augmentation des impayés. Les taux ont donc recommencé à reculer en juillet. En résumé :


- 1.23% moyenne au 3ème trimestre 2020 ensemble du marché, contre 1.24% au 2eme trimestre 2020.


- 1.22% au mois de septembre 2020


- 1.22% en OCTOBRE, taux provisoire au 15 octobre.




 

Jean-Marc VILON, directeur général de Crédit Logement, souligne que s'il est assez logique de ne pas encore constater d'impayés sur les crédits immobiliers, cela ne veut pas dire qu’il n’y aura pas de risque.


En effet, qui dit plus de chômage et situation économique dégradée dit augmentation du risque. Une vague de risque est anticipée par Crédit Logement à partir de la toute fin d’année 2020, et surtout 2021. 


"On ne la constate pas vraiment à l'heure actuelle parce que les banques ont accepté pour beaucoup de leurs emprunteurs des reports d’échéance. Cela a permis de donner l’air aux clients emprunteurs et c’est une excellente chose, mais c’est un élément qui peut être de nature à repousser le risque à plus tard. Par ailleurs, dans un premier temps le chômage a prioritairement atteint les emplois les plus précaires, donc des populations qui ne sont pas celles qui portent des encours de crédits immobiliers. Cependant, compte tenu de l'évolution de la crise, le chômage atteint aussi des emplois plus durables. Ce qui va logiquement faire survenir des impayés sur les crédits immobiliers, même si les amortisseurs sociaux comme les indemnités liées au chômage et les efforts que fournissent en général les ménages pour assurer les échéances sur leurs résidence principale vont retarder ces problèmes sur le crédit. Il est évident cependant qu’une vague de risque va concerner l’ensemble des crédits. Mais c'est le métier de Crédit Logement d'anticiper et de suivre ces évolutions de près."



Des durées détendues pendant l'été 



Avec le recul des taux, la durée moyenne a également diminué pendant l'été. Cependant la tendance des durées longues demeure, puisque les moyennes suivantes se constatent :


- 227 mois en moyenne au 3ème trimestre 2020


- 230 mois en SEPTEMBRE 2020


- 235 mois en OCTOBRE (durée provisoire au 15 octobre )


En effet, les ménages, notamment les primo-accédants, ont besoin de recourir à des durées longues pour obtenir leur financement, compte tenu de la tension qui persiste sur les prix immobiliers. Sur ce marché de l'accession seule, même si la part des prêts à plus de 25 ans recule encore pour s’établir à très bas niveau (0.8 % au 3ème trimestre 2020), 48.6 % de la production a été réalisée sur une durée comprise entre plus de 20 ans et 25 ans. Ce sont les durées comprises entre plus de 20 ans et 25 ans qui ont vu leur poids relatif s’accroitre le plus rapidement.


Depuis 2012, ce sont les accédants les plus jeunes qui ont le plus intensifié leur recours aux durées longues.

- 62.3 % des moins de  35 ans (47.6 % de l’ensemble des accédants) recourent à des crédits d’une durée supérieure à 20 ans
- contre 4.4 % pour les 65 ans et plus (0.9 % de l’ensemble des accédants).





Difficultés des emprunteurs modestes pour trouver un financement




Tendance marquante de l’année 2020 qui continue de se confirmer ce dernier trimestre, le niveau de l’apport personnel a augmenté en glissement annuel de + 7,9 % contre -5,2% en 2019. La mise en œuvre des recommandations du HCSF est à l’origine de cette évolution.



 


Ainsi, Michel Mouillart, dans son commentaire des résultats de l'Observatoire Crédit Logement / CSA (écouter l'extrait ci-dessous) analyse plus finement la baisse des crédit accordés et indique que toutes les catégories de ménages n’ont pas été concernées de la même façon. Les recommandations du HCSF ont surtout impacté les ménages faiblement dotés en apport personnel, c’est-à-dire le ménages disposant de moins de revenus, dits ménages modestes dans l'étude.

- Ménages le plus modestes (-3 SMIC) : baisse de 25% du nombre des opérations réalisées sur les 9 mois de 2020/ 2019,
- Ménages les plus aisés ( 5 SMIC et plus) : baisse de 10%.



 



La production de crédits reste en recul par rapport à 2019


Dans ce contexte, qui combine crise économique et restrictions HCSF de l'accès aux crédit, comment s’est comporté le marché sur les 9 premiers mois ?

 

Sur les 9 premiers mois le nombre de prêts a reculé de 19,9% par rapport à la même période l’an passé. Pour comprendre, revenons au début de l’année : sur les 2 premiers mois de l’année, la mise en œuvre des recommandations HCSF d’une part et la hausse des prix de l’immobilier d’autre part ont conduit à un 1er recul du nombre de prêts de 6,6%.

La crise sanitaire s’est alors déclenchée et le confinement a gelé le marché. Sur les 3 mois  de mars à mai le nombre de prêts accordés a reculé de 41,9% par rapport à 2019.

A la fin du confinement tous les projets qui avaient été mis en sommeil ont pu se concrétiser. Il y a eu un rebond important dès le début du mois de mai et surtout au mois de juin. Depuis ce rattrapage, l'activité reste bien sûr inférieure à ce qu’on constatait l’an dernier, mais se maintient sur un niveau correct par rapport à ce qui pouvait être envisagé.

Malgré tout, le marché a souffert non seulement des conséquences économiques et sociales de la crise, mais aussi de la mise en œuvre des recommandations du HCSF. Au total sur les 9 mois de l’année le recul est sensible par rapport à la période correspondante en 2019.

 


 


TENDANCES À VENIR POUR L'ÉVOLUTION DES TAUX 


Après la poussée constatée sur le taux moyen en mai puis en juin (1.28 % en juin, contre 1.14 % en mars), les tensions ont commencé à s’estomper durant l’été. A la mi-octobre, le taux s’établit à 1.22 %, comme en septembre.

Alors que le rythme de l’inflation ralentit (IPCH : + 0.82 % en niveau annuel glissant en septembre, contre + 1.53 % il y a un an à la même époque), les taux des crédits immobiliers sont repassés au-dessus de l’inflation depuis avril dernier, mettant ainsi un terme à 24 mois durant lesquels les taux d’intérêt réels avaient été négatifs. Dans le même temps, le taux de l’OAT à 10 ans s’ancre résolument dans les valeurs négatives. Les taux des crédits immobiliers ne devraient donc pas connaître de nouvelles tensions, au moins jusqu’à l’été 2021.



 


 



Retrouvez les analyses de Jean-Marc VILON, Directeur Général, sur l'activité de Crédit Logement et de Michel MOUILLART sur les résultats de l'Observatoire  : PLAYLIST YOUTUBE 3EME TRIMESTRE 15 OCTOBRE 2020


 


 


 

ETUDE SOURCE COMPLÈTE Á TÉLÉCHARGER SUR LOBSERVATOIRECREDITLOGEMENT.FR


Rappel périmètre des données de l’Observatoire


Les données de l’Observatoire s’entendent hors rachat de prêts, hors renégociations et hors prêts relais. 
Les études trimestrielles se basent sur environ 100 000 opérations immobilières, soit 120 000 prêts. 


 


 

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