L'Observatoire Crédit Logement / CSA a livré le 15 avril son analyse du marché des crédits immobiliers au 1er trimestre 2021. Taux à leur plus bas niveau historique, durées allongées par les banques pour améliorer la capacité de recours au crédit, indicateur de solvabilité qui se redresse..., l'ensemble donne l'impression que les conditions de réalisation des projets n'ont jamais été aussi bonnes. Pourtant l'analyse de la situation soulève un paradoxe : oui les conditions de crédit sont excellentes, mais pour un éventail de profils d'emprunteurs plus restreint que ces dernières années.
Taux à leur plus bas historique
Depuis la sortie du 1er confinement, les taux des crédits immobiliers reculent. En mars, ils sont revenus à leur plus bas niveau historique, 1.11 %.
Depuis le début de l’année, les établissements de crédit ont affiché des baisses de 8 à 9 points de base dans les barèmes de taux proposés aux clientèles et pour toutes les maturités de prêts. Mais le déplacement de la production vers les durées les plus longues a, encore une fois, neutralisé une partie de l’impact de ces baisses sur le taux moyen.
1.13% moyenne au 1er trimestre ensemble du marché, contre 1.19% au 4ème trimestre 2020.
1.11% au mois de mars 2021
1.07%, taux provisoire au 15 avril.
Michel Mouillart, commente les indicateurs de ce trimestre. Sur les taux :
"Cette diminution des taux est sans précédent et se poursuit au mois d'avril. Ils baissent pour toutes les durées de crédits octroyés et pour toutes les catégories de clientèles"
Les emprunteurs du 1er groupe aux meilleurs profils, obtiennent maintenant un taux inférieur à 1 %, même sur les durées les plus longues, par exemple 0.76 % sur 20 ans. En outre depuis décembre dernier, les emprunteurs du 4ème groupe (profils présentant moins de revenus et d’apport personnel) ont bénéficié d’une baisse de taux nettement plus rapide que celle des autres emprunteurs sur les durées les plus longues.
Les durées augmentent toujours
Dans le contexte de la crise Covid-19, l’allongement des durées permet d’absorber les conséquences de la hausse des prix des logements et souvent de contenir les taux d’effort sous le seuil des 33 %, d’autant que les dispositifs publics de soutien de la demande ne se sont guère améliorés.
Au 1er trimestre 2021, la durée moyenne des prêts accordés était de 231 mois contre 233 mois au 4ème trimestre 2020.
Après un répit en décembre et janvier, les durées s’allongent à nouveau rapidement en 2021. Depuis décembre dernier, la durée moyenne s’est accrue de 7 mois pour atteindre 236 mois en mars, à leur plus long jamais observé.
Taux bas et durées longues, en allégeant les conditions de crédit, les établissements bancaires soutiennent toujours la demande, notamment pour les emprunteurs les plus modestes, qui ont bénéficié d’une durée en augmentation de 11 mois entre décembre 2020 et mars 2021 : une telle évolution reste sans précédent, sur un laps de temps aussi court !
et pourtant l'évolution s'accélère pour l'apport personnel
En réponse aux recommandations du HCSF, le transfert des clientèles vers les ménages plus aisés continue de s’observer. Le niveau de l’apport personnel s’élève de plus en plus rapidement avec +11,1% sur le 1er trimestre 2021.
Autre chiffre marquant dans les propos de Michel Mouillart:
"Le taux d'apport personnel est en augmentation de 25% par rapport à son niveau du 4ème trimestre 2019. Cela a un impact évident sur les clientèles. Les emprunteurs qui ont un faible apport personnel ont du mal à rentrer sur le marché. C'est bien la raison pour laquelle les banques ont allongé les durées et réduit les taux au minimum possible pour permettre à ces emprunteurs de réaliser leurs projets. Mais cela a ses limites : sur les profils emprunteurs étudiés, on voit que même les plus modestes, dont les revenus sont inférieurs à 3 SMIC, ont vu leur niveau d'apport personnel augmenter de 8-10%, ce qui veut dire qu'actuellement sur le marché des crédits, ceux qui restent sont ceux qui remplissent les conditions d'apport personnel, ce qui n'était pas le cas il y a 2 à 3 ans.
Les exigences sur le taux d'apport limitent la production de crédits
En dépit de ces bonnes conditions de crédit sur le taux et et la durée, la contrainte sur le taux d'apport personnel réduit la taille du marché des crédits. En comparaison de la période de 2016 à 2019 où le marché a connu une forte expansion portée essentiellement par l'accession des ménages modestes, aujourd'hui le resserrement des conditions d'octroi limite la production.
En mars la demande s’est nettement redressée comme cela est souvent le cas avec l’arrivée du printemps. Le rebond paraît d’autant plus prononcé qu’en mars 2020, référence du glissement annuel, l’activité avait lourdement chuté avec le confinement. Mais ce rebond n’a pas encore réussi à totalement gommer les tendances récessives du marché.
Les jeunes tirent leur épingle du jeu
En terme de baisse d'activité, le neuf est le plus lourdement impacté, quand l'ancien commence à mieux respirer. Sur tous les marchés, ce sont les ménages modestes, donc les moins bien dotés en apport personnel, qui ont connu la baisse la plus forte de leur demande.
Pourtant premier paradoxe, les jeunes (- 35 ans) stabilisent leurs effectifs, notamment dans l'ancien. En fait sur cette population d'emprunteurs, on peut en déduire que les jeunes qui restent sur le marché sont ceux qui trouvent un apport suffisant avec l'aide familiale, là où le PTZ ne remplit plus la fonction.
Le paradoxe de la solvabilité
Malgré le contexte de crise liée à la COVID, l'indicateur de solvabilité bénéficie de l'augmentation de l'apport personnel et se redresse à un niveau élevé déjà constaté au milieu des années 2010. Cette amélioration, qui peut donner l'impression que les conditions de réalisation des projets immobiliers n'ont jamais été aussi favorables s'explique en fait par la transformation du marché. En effet, le changement a été tel, que les emprunteurs qui restent sur le marché sont ceux qui bénéficient de très bonnes capacités d’emprunt avec une augmentation de la part des ménages aux revenus plus élevés. Ainsi mécaniquement tous les indicateurs s'améliorent. Mais ce résultat tient largement à la sortie du marché des clientèles les moins bien dotées en apport et aux situations budgétaires les moins confortables.
