Moins de crédits immobiliers accordés

DES TAUX EN HAUSSE EN RÉPONSE AUX TENSIONS DU MARCHÉ

Dans un contexte de hausse de l'inflation et de l’OAT à 10 ans, les taux de crédit immobilier sont remontés plus vite au 2ème trimestre 2022.

1,52% en juin  et un taux provisoire en juillet à 1.64 % : c'est une progression de 12 points sur un mois.

Cette hausse des taux répond aux tensions renforcées sur l’ensemble des marchés financiers depuis le déclenchement de la guerre en Ukraine.

Mais l’augmentation du taux moyen constatée depuis décembre 2021 reste contenue, par le taux d'usure notamment.

L’inflation évolue 4 fois plus vite que les taux de crédit et l'OAT à 10 ans 5 fois plus.

En juin, seuls 4 % des emprunteurs supportent un taux compris entre 2 % et 2.25 %, pour une inflation mesurée en niveau annuel glissant à 3.91 % en glissement annuel d’après l’IPCH (avec une variation de l’IPCH de 6.51 % sur un an).

La totalité des emprunteurs bénéficient donc de crédits à des taux très largement inférieurs à l’inflation, ce qui ne s’était jamais constaté depuis la fin des années 50 !

DES DURÉES DE PRETS QUI S’ALLONGENT POUR COMPENSER LES TAUX

De 13.6 ans en 2001 (163 mois), la durée moyenne des crédits immobiliers s’est établie à 20 ans en juin (240 mois).

Cet allongement a presque parfaitement compensé la hausse des taux :  depuis décembre 2021, le taux d’annuité ne s’est accru que de 4.7 %, ce qui ne représente pas un surcoût considérable pour les emprunteurs.

Ce sont les jeunes qui en bénéficient le plus : parmi les moins de 35 ans, 78.5 % ont obtenu un prêt à plus de 20 ans au 2ème trimestre, contre 69.7 % il y a un an à la même époque.

LA DEGRADATION DE L'ACTIVITE S'ACCELERE

Dans le contexte d’une stricte application des recommandations du HCSF et d’une détérioration du pouvoir d’achat, le nombre de prêts accordés s’est affaibli dès le début de l’année 2022.

Puis le déclenchement de la guerre en Ukraine a amplifié les pressions inflationnistes et leur impact sur les taux des crédits, alors que le moral des ménages fléchissait nettement.

Ce choc supplémentaire sur la demande de crédits a transformé le ralentissement du début d’année en dégradation du marché. Cette dégradation s'accélère au fil des mois.

C'est sur le nombre de prêts pour les achats de biens dans l'ancien où l'on visualise la chute la plus importante : -23% de prêts ce 2ème trimestre.

ET POURTANT LA SURFACE ACHETABLE A AUGMENTE

En dépit des chocs qui se succèdent depuis 2020, la capacité des ménages à acheter des logements anciens ne s’est pas vraiment dégradée, France entière.

Elle a même bénéficié de la transformation du marché provoquée par le relèvement des taux d’apport personnel exigés (la sortie du marché des emprunteurs les moins bien dotés en apport personnel) : l’augmentation des revenus des acheteurs encore sur le marché en témoigne.

Les situations diffèrent bien sûr selon les villes, en fonction de la hausse relative des prix et de l'évolution du profil des clientèles.

Par exemple

• Mulhouse : +5 m2 en raison de la baisse des prix


• Annecy : +6m2 en raison de nouvelles clientèles, suisses notamment 


• Aix en provence : +6 m2 en raison de clientèles disposant de plus d'apport personnel


• Angers, Perpignan : surface en baisse en raison d'une hausse des prix et d'une moindre demande