ACTUALITÉS
Retour à la liste

2019 année dynamique pour le financement de l'immobilier !

2019 UNE PRODUCTION SANS PRÉCÉDENT 


2019 aura encore été une année dynamique pour le financement de l'immobilier, dans le sillage du marché immobilier lui-même. 

Crédit Logement a émis des accords de garantie pour 127 milliards d'euros de prêts immobiliers (production brute), une production record, où les opérations de rachats de prêts représentent 15%. Cette part a même progressé sur le 2ème semestre pour atteindre 19% en décembre 2019.

En ce qui concerne la production hors rachats de prêts, soit les nouvelles opérations, qu'étudie l'Observatoire Crédit Logement / CSA, l'activité a progressé de près de 10% en montant de crédits, et 5.5% en nombre de prêts.


Lors de la conférence du 21 janvier 2020, Michel Mouillart, a souligné qu'en 2019, le marché des crédits a retrouvé une vigueur que personne n'attendait en début d'année. Logiquement cette vigueur s'est essoufflée sur la fin 2019. Les prix ont pesé sur la demande et les banques ont aussi commencé à freiner. On a fini l'année avec une production ralentie en décembre, sur un rythme deux fois moins important que fin 2018.


Cependant l'ensemble de 2019 est une très bonne année. La production de crédits a été particulièrement exceptionnelle sur le marché de l'ancien et cette forte augmentation d'activité (+11.9% en montant de production) tient à l'arrivée sur ce marché des ménages les plus jeunes et surtout les plus modestes.

 

Réécoutez les analyses de Patrick LEPESCHEUX, Directeur Général Délégué, sur l'activité de Crédit Logement et Michel MOUILLART sur les résultats de l'Observatoire lors de la conférence du 21 janvier  : Playlist Youtube Conférence 21 janvier 2020


 


 


STABILISATION DES CONDITIONS D'OCTROI


Cette progression du marché a été soutenue par des conditions de crédit toujours favorables. Mais contrairement aux deux années précédentes, où l'on observait un assouplissement significatif des exigences des banques, l'année 2019 a connu une stabilisation marquée des paramètres du crédit. Crédit Logement l'avait appelé de ses voeux dès fin 2018 sans toutefois noter de dérive quant au niveau de risque actuellement toujours très sain. 

Cette stabilisation témoigne de la pratique française vertueuse du crédit responsable et de l'expertise des acteurs du financement immobilier, adaptée aux solutions sur-mesure requises par la spécificité de chaque projet immobilier.

En 2019, les taux ont perdu 30 points de base et ce recul a concerné toutes les catégories d'emprunteurs. En décembre 2019, plus de la moitié des emprunteurs ont obtenu un crédit à un taux inférieur à 1%.


  • 1.25% moyenne 2019 toutes durées confondues et ensemble du marché

  • 1.13% au 4ème trimestre

  • 1.13% en décembre 


TAUX AU POINT BAS, DURÉES AU POINT HAUT


On constate donc la fin de l'assouplissement des critères d'octroi, sur un point bas pour le taux de prêt et les taux d'apport personnel, alors que les durées ont atteint un point haut autour d'une moyenne à 228.4 mois sur l'ensemble de l'année 2019.

Après plusieurs années où les durées des prêts bancaires se sont allongées, elles n'ont pas connu d'évolution en 2019, mais restent à un niveau autour de 19 ans jamais observé par le passé. La baisse des taux a rendu possible cette situation. L'allongement des durées, couplée à la baisse des taux d'apport exigés, ont permis d'ouvrir le marché à des catégories d'emprunteurs jeunes et modestes en contenant le taux d'effort, en améliorant la solvabilité. 

Les durées moyennes sont longues mais sont restées stables en 2019 :


  • 228 mois en moyenne 2019

  • 229 mois au 4ème trimestre

  • 232 mois en décembre


Pour ce qui concerne l'accession à la propriété, la part des prêts à plus de 25 ans se maintient à très bas niveau : 1.7% des prêts en 2019. Si on élargissait au delà de l'accession (avec PAS, PTZ, épargne logement, locatif), on serait à 1% environ de la production pour ces prêts à plus de 25 ans.

Cela n'empêche pas le constat qu'il y a eu depuis 2012 un déplacement de la production vers les durées longues : 47.5% des prêts font entre plus de 20 ans et 25 ans en 2019.
Ce mouvement de remontée des durées est associé à la baisse des taux. Il ne s'agit cependant pas de l'alimentation d'une bulle immobilière mais bien de financer l'économie réelle en permettant aux emprunteurs de réaliser leurs projets immobiliers dans d'excellentes conditions qu'aucun dispositif public d'aide ou d'incitation n'aurait pu permettre de réaliser.

Michel Mouillart soulignait en conférence que ce sont les jeunes qui ont le plus bénéficié ce mouvement de remontée des durées amorcé en 2012.


TENDANCES 2020


Les conditions de crédits sont donc dans la situation la meilleure que l'on ait pu connaître. Ni les évolutions du seuil de l'usure, ni les scénarios de la Banque de France sur la révision de l'OAT à 10 ans ne laissent présager une remontée rapide des taux de crédits immobiliers. Si rien ne change, l'augmentation en 2020 devrait restée très modérée et régulière : après 1.25% en 2019, on restera probablement entre 1.25% et 1.30% en 2020.

Cependant, on peut s'attendre à une inversion de la déformation de la structure de production, avec une proportion moindre des ménages jeunes et modestes. En effet, celle des recommandations du HCSF portant sur les 33% de taux d'effort à ne pas dépasser, devrait mordre sur cette catégorie de ménages et impacter la dynamique des marchés en 2020. Cette hypothèse sera bien sûr à vérifier avec l'étude des résultats du 1er trimestre 2020.

En 2020, la production de crédits devrait faiblir, en dépit de conditions de crédit qui resteront très bonnes. L'OPCI chiffre cette baisse de l'ordre de 10% à 12.5% en nombre de prêts entre 2019 et 2022, après correction de la hausse des prix de l'immobilier.
La dégradation du marché en 2020 s'alimentera aussi bien de la dégradation de la solvabilité liée aux prix de l'immobilier que de la mise en oeuvre de la recommandation du HCSF sur les 33% de taux d'effort. Les segments de marché qui pourraient être prioritairement impactés par cette recommandation seront la construction de maison individuelle, l'investissement locatif et le financement des ménages jeunes et modestes.




Réécoutez les analyses de Michel MOUILLART sur les résultats de l'Observatoire lors de la conférence du 21 janvier  : PLAYLIST YOUTUBE CONFÉRENCE 21 JANVIER 2020


 


 


 


ETUDE SOURCE COMPLÈTE Á TÉLÉCHARGER SUR LOBSERVATOIRECREDITLOGEMENT.FR


Rappel périmètre des données de l’Observatoire


Les données de l’Observatoire s’entendent hors rachat de prêts, hors renégociations et hors prêts relais.
Les études trimestrielles se basent sur environ 100 000 opérations immobilières, soit 120 000 prêts. 


 


 

Découvrez
nos banques partenaires

Plus de 200 banques peuvent vous proposer la garantie Crédit Logement pour votre prêt immobilier

LISTE DES BANQUES PARTENAIRES