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La surface achetable a progressé entre 2012 et 2019

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L’Observatoire Crédit Logement / CSA associe ses données à celles de LPI Les Prix Immobiliers pour suivre chaque trimestre les variations de la surface achetable, mesurée en m2. Lors de la conférence de l'Observatoire Crédit Logement / CSA le 21 janvier dernier, Michel MOUILLART est revenu sur l’évolution de la capacité à acheter des ménages entre 2012 et 2019, soit ces 7 dernières années.

L’année 2012 vit débuter la transformation des conditions de crédit, avec notamment le début de la baisse continue des taux des prêts immobiliers, puis également l’allongement des durées et enfin la baisse des taux d’apport personnel.


Les conditions de crédit ont permis de contenir l’impact de la hausse des prix sur la capacité à acheter.


On note en effet que finalement la surface achetable mesurée en m2 a progressé entre 2012 et 2019 presque partout dans les villes étudiées, sur la base de données homogènes.



Cette amélioration est vive pour les villes à la gauche du graphique, qui n’ont pas connu de pression des prix

  • Perpignan +27 m2

  • Toulon +25 m2


L’augmentation de la surface achetable est aussi marquée à

  • Nîmes +17m2

  • Le Havre +16m2

  • Amiens +16m2


Aix en Provence a vu également la surface achetable y progresser, alors que les prix y ont augmenté, mais dans ce cas l’effet a été induit un déplacement de clientèles vers des clientèles plus aisées. La droite du graphique présente les villes qui ont vu au contraire la surface achetable diminuer

  • Lyon -21 m2

  • Villeurbanne -20 m2


Ici l’effet vient directement de la hausse des prix sur un marché lyonnais étroit et la voisine Villeurbanne réceptionne toute une partie de la demande qui ne peut plus réaliser ses projets sur Lyon.

  • Bordeaux -9m2


La diminution de la surface achetable a été contenue là aussi en raison de la venue de nouvelles clientèles venues d’ailleurs.

Le paysage de ces villes est donc très contrasté entre les marchés qui ont connu une belle dégradation et ceux qui ont vu une nette amélioration en 7 ans.

La surface suit une évolution inverse de celles des prix...sauf exceptions



Le facteur déterminant reste bien sûr l’évolution des prix et la surface achetable épouse sans surprise une évolution inverse de celle des prix, à quelques exceptions près qui viennent du transfert de clientèles, du déplacement de la demande.

Cette autre visualisation permet d’illustrer cette relation inverse, ainsi que ses exceptions.

Saint-Etienne par exemple où les prix qui se sont effondrés depuis 2012, sans variation de la surface achetable.

Bordeaux et Rennes également, qui ont connu une forte poussée des prix.





Pas de dérapage des prix bouleversant le marché



On a donc un double mouvement, l’un réussissant parfois à contrebalancer l’autre au niveau de l’impact sur la surface achetable :
• l’augmentation des prix d’un côté
• l’amélioration des conditions de crédit et des conditions d’octroi de l’autre.

Il n’y a pas eu de dérapage des prix qui ait créé un bouleversement du marché.


  Retrouvez cette analyse en vidéo


 


Source : Indicateurs Crédit Logement / CSA - LPI


Capacité des ménages à acheter des appartements anciens sur des opérations effectivement réalisées.


Le modèle d’analyse qui a été développé permet la représentation des évolutions de la surface habitable achetable dans chacune des 34 villes de plus de 100 000 habitants actuellement retenues par l’Observatoire LPI.


Cf méthodologie complète
DÉCOMPOSITION DES FACTEURS FORMANT LA CAPACITÉ DES MÉNAGES À ACHETER


La multiplicité des facteurs qui déterminent la capacité à acheter rend délicate l’interprétation des évolutions de l’indicateur de solvabilité de la demande ou de la surface habitable achetable. Par exemple, les taux peuvent baisser, alors que les prix augmentent ... Pour autant, le modèle d’évaluation qui a été construit permet de séparer le rôle que les facteurs retenus jouent dans ces évolutions, indépendamment les uns des autres.


Le jeu de 4 facteurs principaux peut ainsi être mis en évidence et évalué :


o le taux d’apport personnel des emprunteurs ;
o le prix au m² de surface habitable ;
o la durée des crédits accordés ;
o et le taux d’intérêt de ces crédits.

Pour chacun de ces facteurs, sa contribution aux évolutions observées peut être mesurée, ainsi que son poids relatif dans le mouvement global.


Une diminution du taux d’apport personnel telle celle observée depuis 2014 peut produire deux effets opposés :
o un élargissement des clientèles potentielles (allègement des exigences des prêteurs) se traduisant par l’arrivée de ménages plus jeunes et/ou modestes et donc une diminution de la surface achetable = effet de revenu ;

o un recours au crédit plus intense et donc un taux d’effort plus élevé, mais une augmentation de la surface achetable financée à crédit = effet de substitution ;

o mais au global, l’effet de revenu l’emporte sur l’effet de substitution et la baisse du taux d’apport personnel est associée à une diminution de la surface achetable.


La hausse des prix des logements réduit la capacité des ménages à acheter et donc, la surface achetable.
Enfin, l’amélioration des conditions de crédit (baisse des taux d’intérêt et/ou allongement de la durée des crédits accordés) permet une augmentation de la surface achetable.


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