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Mars : un marché du crédit immobilier perturbé

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Taux


En mars 2020, à 1,14%, le taux moyen se maintient sous l’inflation pour le 23ème mois consécutif. Une telle configuration de taux inédite au cours des 75 dernières années a largement facilité l’accès des ménages aux crédits immobiliers jusqu’au déclenchement de la crise sanitaire du Covid-19. Et elle avait jusqu’alors parfaitement répondu à la volonté des autorités monétaires européennes de financer/relancer l’économie réelle.

Pourtant dès décembre 2019, les taux de la plupart des prêts accordés ont augmenté de quelques points de base. En dépit d’une nouvelle diminution des seuils de l’usure qui favorise plutôt le maintien des taux bas et l’érosion des marges de rentabilité, la plupart des établissements de crédit ont anticipé les recommandations du Haut Conseil de Stabilité Financière et commencé à ajuster leurs offres. Le mouvement s’est poursuivi depuis.

Mais la structure de leur production s’est aussi déformée : la part des emprunteurs les moins dotés en apport personnel (principalement les emprunteurs modestes) a commencé à reculer, comme la proportion des prêts les plus longs. Ces évolutions ont ainsi neutralisé la lente remontée des taux des prêts : et le taux moyen des crédits a pu se stabiliser.

Dans ces conditions, et alors que les taux des barèmes remontent lentement, les taux des prêts du secteur concurrentiel ont repris 4 points de base depuis décembre 2019, quelque soit la durée particulière étudiée de 15, 20, ou 25 ans.

 


Il est intéressant de noter que les augmentations de taux ne sont pas plus importantes sur les prêts longues durées (qui sont proposés aux ménages les plus modestes). Ces groupes d'emprunteurs n'ont pas subi de remontée des taux plus forte que pour les autres taux proposés, par exemple à des ménages à revenus élevés et taux d’apport personnel plus important.




 


Durées


En mars, la durée moyenne des prêts immobiliers est de 229 mois.

Il est clair que sur les durées les plus longues à plus de 25 ans, on ne trouve pratiquement plus aucun prêt  : 0,8% seulement de l’ensemble du marché pour les prêts de plus de 25 ans.

Mais quand on regarde de manière beaucoup plus détaillée, ce sont les plus jeunes qui empruntent évidemment sur les durées les plus longues, par exemple les moins de 35 ans empruntent pour près de 63% d’entre eux à plus de 20 ans et les 35 à 45 pour plus de 53% d’entre eux empruntent à plus de 20 ans.

Ce sont ces ménages qui grâce aux durées longues ont permis de soutenir le marché et de conduire au niveau d’activité qu’on avait connu en 2019.

 


 

Apport personnel 


A la différence des taux et durées qui sont restés à peu près stables, on observe début 2020 une très forte remontée du niveau de l’apport personnel sur l’ensemble du marché. L’apport moyen a augmenté de 12,4% en 1an, ce qui est considérable, du jamais vu. Il faut se souvenir qu’en 2019 ce même apport personnel avait baissé de 5,4%.


 

Cette remontée de l'apport personnel montre que les recommandations formulées par le HCSF ont été suivies par les banques, mais cela a eu des conséquences sur le marché. 

 

En effet, le resserrement des conditions d'octroi a freiné la production de crédit en janvier et février 2020. Et depuis la mi-mars, la mise en œuvre du confinement a provoqué un blocage du marché donc au total on constate ce qu'on peut appeler un retournement de conjoncture puisque le nombre de prêts est en recul de -14% (1er trim. 2020 / 1er Trim. 2019), alors qu'il y a un an a la même époque nous étions sur une augmentation de près de +16%.

 


 

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