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Avril crédit immobilier : les taux s'ajustent en raison de la transformation du marché

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Pas de véritable remontée des taux


A 1,17% en avril 2020, le taux moyen ensemble du marché n'a finalement repris qu'1 ou 2 points de base par mois depuis décembre 2019.

Il ne s'agit pas d'une véritable remontée des taux, analyse Michel Mouillart, dans l'Observatoire Crédit Logement / CSA. Il s'agit plutôt d'un ajustement, associé aux difficultés que peuvent rencontrer les ménages ce qui les conduit à emprunter sur des durées un peu plus longues pour pouvoir concrétiser leur crédit immobilier. 

Comment expliquer cette situation ?

Fin 2019, La Banque de France a demandé aux établissements de crédit de modifier leurs pratiques de distribution, notamment en relevant les taux d’apport personnel. En conséquence directe,  les ménages les moins dotés en apport personnel, donc logiquement les plus modestes ne peuvent plus emprunter. On analyse qu'ils sortent des marchés. Ainsi L'Observatoire Crédit Logement / CSA qui étudie les prêts accordés constate que la part des emprunteurs modestes se réduit.

La déformation de la structure de la production de crédits s'observe ainsi depuis le début de l’année et se traduit jusqu'à présent par une neutralisation presque complète de la remontée des taux des prêts annoncés dans les barèmes des banques. Or ce sont les emprunteurs les moins dotés en apport personnel (les emprunteurs modestes et/ou ceux qui sont en primo accession) qui empruntent habituellement avec des taux plus élevés. Comme certains sortent du marché, mécaniquement le taux moyen des crédits s'est stabilisé et n'a finalement repris qu'1 ou 2 points de base par mois depuis décembre 2019.

D'ailleurs, en avril 2020, le taux reste encore sous l’inflation, comme cela se constate depuis près de deux années. Une telle configuration de taux inédite depuis la Libération a largement facilité l’accès des ménages aux crédits immobiliers jusqu’au déclenchement de la crise sanitaire du Covid-19. 

 


 

 


Avec moins d'emprunteurs modestes, le marché se transforme vers des opérations plus coûteuses


Autre conséquence induite par la diminution de la part des emprunteurs modestes ou en primo accession sur le marché : on ne trouve plus de petites opérations, par contre on comptabilise plus d'opérations coûteuses. Mécaniquement les prix sont tirés vers le haut. Le marché est nourri par des ménages aisés qui entretiennent encore l’évolution des prix à la hausse.

Le coût des opérations réalisées par les ménages augmente donc maintenant plus rapidement que par le passé : +6.8 % sur les 4 premiers mois de l’année 2020 en glissement annuel, contre +2.6 % en 2019. Ainsi, le coût relatif augmente encore pour parvenir au niveau le plus élevé constaté avec 4.5 années de revenus en avril 2020.

Le niveau de l’apport personnel s’élève très rapidement depuis le début de l’année 2020 : + 10.3 % sur les 4 premiers mois en glissement annuel, après - 5.4 % en 2019.
Jusqu’en 2019, la baisse des taux d’apport personnel avait permis d’élargir les marchés immobiliers, comme aucun dispositif de soutien public n’avait permis de le faire. La mise en œuvre des recommandations du HCSF de décembre 2019 a modifié la situation et la remontée des taux d’apport y fait écho.

 

Les durées retrouvent leur moyenne haute de 2019



En avril 2020, la durée des prêts s’est élevée à 231 mois en moyenne, soit 19 ans et 3 mois.

Pour les prêts destinés à l'acquisition de la résidence principale,


  • 20 ans et 10 mois pour l’accession dans le neuf

  • 20 ans et 4  mois pour l’accession dans l’ancien.


La durée moyenne des prêts bancaires est restée à peu près stable durant toute l’année 2019, mais a diminué de façon inhabituelle en janvier 2020 (228 mois contre 232 mois en décembre 2019), suite aux recommandations du HCSF ( pas de prêt supérieur à 25 ans et abaissement du taux d'effort). Depuis, la durée moyenne a retrouvé à peu près son niveau de l’année 2019. Et elle s’établit maintenant sur les valeurs les plus élevées observées jusqu’alors.

Dans le cas des seuls prêts bancaires à l’accession à la propriété, la part de la production à plus de 25 ans recule toujours pour s’établir à très bas niveau (0.6 % en avril 2020).

Chute d'activité : le nombre de prêts immobiliers accordés diminue de 25%




 

En 2019, porté par une amélioration des conditions de crédit et l’allègement des exigences en matière d’apport personnel, l’activité de production de crédits a été dynamique jusqu’à l’automne. Mais, dès le mois de novembre, affectée par la hausse des prix des logements, puis les recommandations du HCSF en décembre, la demande s'est essouflée.

Le marché s'est dégradé dès le début de l'année 2020 suite aux recommandations du HCSF et avec le déclenchement de la crise du Covid 19, la chute s'est amplifiée.

En avril 2020, la production recule encore fortement, pour l'activité mesurée sur les trois mois écoulés par rapport à la même période 2019.



Cet effondrement est encore plus marqué sur le marché du neuf avec un recul du nombre de prêts bancaires de - 35 %. Sur le marché de l'ancien le recul est de 19%.


 





 Cet article utilise également les analyses de Michel Mouillart, professeur d’économie, formulées auprès  d’Ariane Artinian au micro de "Mon Podcast Immo".

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