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Crédit : 3 indicateurs à suivre dans un contexte d'incertitudes

3 indicateurs à suivre dans un contexte d'incertitudes : taux, durée, activité.


La crise sanitaire que nous traversons demeure inédite, ainsi que l'ampleur des mesures mises en oeuvre par les pouvoirs publics.

C'est ce qui rend toutes prédiction difficile quant à la reprise du secteur immobilier, évidemment liée à celle de l’économie en général. Jean-Marc Vilon, Directeur Général de Crédit Logement, le soulignait dans une interview en avril dernier, à l'occasion de l'étude du 1er trimestre par l'Observatoire Crédit Logement / CSA ( VOIR L'INTERVIEW)

Dans ce contexte d'incertitudes, il est important de se fier à des indicateurs homogènes dans le temps, pour tenter de discerner les effets de conjoncture des tendances à plus long terme. 

C'est l'un des atouts des analyses réalisées par L'Observatoire. Rappelons qu'elles s'appuient sur les données des opérations immobilières nouvelles garanties chaque année par Crédit Logement, ainsi que sur la structure de marché utilisée par l'Institut CSA dans le cadre de l’Observatoire Permanent sur le Financement du Logement (OFL), structure moyenne observée sur la période 2006-2015, calculée sur le nombre des opérations immobilières réalisées.

L’Observatoire Crédit Logement / CSA propose ainsi une analyse de l’évolution d’indicateurs moyens, sur des registres d’observation comparables et à structure de marché inchangée. Cette méthodologie garantit une cohérence d’ensemble et permet de traduire la réalité de l’évolution des marchés immobiliers.

 

Les taux remontent à 1,25% en mai, mais ils restent intéressants !


Les taux remontent en effet, mais demeurent très bas. En moyenne à 1,25% en mai, selon L’Observatoire Crédit Logement/CSA, soit +0,7 (7 points de base) par rapport au mois d’avril. Cette augmentation arrive en anticipation d'une probable montée du risque de défaut générée par la crise.



Ce sont principalement les longues durées, entre 20 et 25 ans et plus de 25 ans, qui sont impactées.

N’oublions pas qu’il y a tout juste un an, alors que le marché immobilier connaissait une dynamique jamais vue, le taux moyen se situait au-dessus de ce niveau à 1,29%.




 


 


La part des emprunteurs modestes diminue 


Avec une remontée du taux moyen ensemble du marché qui n'est que de 13 points de base depuis décembre dernier, quand la remontée des taux des prêts annoncés dans les barèmes des banques est de l’ordre de 20 points de base, L'Observatoire Crédit Logement / CSA en déduit que la part des emprunteurs modestes ou des primo-accédants, faiblement dotés en apport personnel, a encore reculé. Cette transformation des clientèles a en effet partiellement neutralisé la remontée des taux annoncé dans les barèmes des banques.


D'autres indicateurs de L'Observatoire démontrent cette transformation des clientèles :



  • la hausse du taux d'apport personnel moyen

  • l'augmentation plus rapide des revenus des ménages réalisant ces prêts

  • le redressement de l'indicateur de solvabilité


 


Les emprunteurs de moins bons profils subissent la hausse de taux la plus importante


Ce  sont les emprunteurs du 4ème groupe ne présentant pas en général les meilleurs profils ( donc les emprunteurs modestes avec des niveaux plus faibles de revenus et d’apport personnel, …) qui connaissent l’augmentation de taux la plus forte. Depuis décembre 2019, leur taux a pris de l’ordre de 25 points de base, quelle que soit la durée à l’octroi.


Le coût du risque a été augmenté pour ces ménages, comme les recommandations du HCSF le suggéraient. En revanche, la hausse des taux intervenue est quasiment deux fois moins importante pour emprunteurs dits du 1er groupe dont le meilleur profil est jugé moins porteur de risques.






La durée moyenne


La durée moyenne des prêts est de 230 mois en mai, en légère augmentation par rapport à 2019.


Cette variation de + 2 mois correspond très certainement à un ajustement technique réalisé par les banques pour répondre aux recommandations du Haut Conseil à la Stabilité Financière (HCSF) et ne pas dépasser 33% de taux d’effort, tout en permettant aux ménages concernés de réaliser leur projet immobilier.


Dans le cas de l'accession, c'est-à-dire les prêts destinées à l'achat de la résidence principale, plus de 51,6% des prêts sont octroyés à plus de 20 ans. C'est un plus haut niveau atteint.


L’indicateur qui révèle le plus l’impact des recommandations du HCSF est cependant le niveau d’apport personnel demandé. Celui-ci connaît un rythme d’augmentation jamais vu avec + 13,2% sur les 5 premiers mois de l’année 2020 en glissement annuel, pesant sur le dynamisme du marché.


L'activité des marchés


La production de crédits a été ralentie dès le début de l’année par le respect de ces recommandations qui ont favorisé un début de déformation de la structure de la production. On constate en effet un recul de la part des emprunteurs jeunes aux revenus plus modestes et dotés de moins d’apport.


Le nombre de prêts immobiliers accordés chute de près de 40 %


La production de crédits a naturellement chuté en avril et en mai, de 39,7% en nombre de prêts et de 41% en montant de production, du fait du confinement, sur les 3 derniers mois, par rapport à la même période l’année dernière.


 





Tendances à suivre


Les demandes de cautionnement sont reparties à la hausse à Crédit Logement. Elles retrouvent début juin un rythme proche de celui de début d’année et témoignent d’un certain dynamisme.


Entre élan post confinement et inquiétude des particuliers dans un contexte de récession économique, difficile de se prononcer sur les évolutions à venir, tant sur les conditions de crédit que sur les prix de l'immobilier, qui risquent de plus d'être contrastés en fonction des marchés, neuf ou ancien, dans les principales métropoles ou pour l'ensemble de la France.


La confiance doit revenir progressivement.


L'évolution des ces 3 indicateurs sera donc à suivre dans la prochaine parution de l'Observatoire Crédit Logement/ CSA mi juillet, qui présentera l'analyse approfondie du 2ème trimestre 2020, ainsi que les données mensuelles de Juin. 


 




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