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Août 2020 Taux à la baisse cet été

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L'Observatoire Crédit Logement / CSA a publié son analyse mensuelle du marché des crédits immobiliers en France le 2 septembre dernier. Quelques points en résumé :

Les banques ont révisé leurs barèmes à la baisse


Avril, mai et juin avaient connu une hausse du taux moyen des prêts immobiliers, en raison de l'incertitude économique durant la crise de la Covid-19, et de la montée des risques portés par les établissements prêteurs. La montée du chômage et les pertes de pouvoir d’achat ont en effet augmenté la probabilité de défauts de remboursement des emprunteurs. Les banques ont donc relevé leurs taux pour limiter les conséquences de la crise sur leurs équilibres financiers. 

En juillet et août, les banques ont révisé leurs barèmes à la baisse pour soutenir la demande de crédits immobiliers toujours à la peine, malgré le rebond constaté avec la sortie du confinement. Après 1,25% en juillet, le taux moyen pour l'ensemble du marché diminue encore un peu en août à 1,24%.


En fonction de la durée du prêt, les moyennes des taux hors assurances et coût des sûretés sont détaillées ainsi : 


  • 1.05 % sur 15 ans

  • 1.20 % sur 20 ans

  • 1.47 % sur 25 ans.


Depuis fin 2019 où les taux avaient atteint des plus-bas niveaux, la tendance est à une hausse modérée : 



  • 13 points de base sur l'ensemble du marché pour 1.24 % en août 2020

  • 11 points de base sur le marché de l'ancien pour 1.24 % en août 2020

  • 17 points de base sur le marché du neuf pour 1.30 % en  août 2020





La durée moyenne repart à la hausse



La durée moyenne s’était accrue de près de 3 mois durant le confinement, pour revenir au niveau élevé de décembre 2019. Cet allongement des durées a permis d’amortir les conséquences de la remontée des taux des crédits et surtout celles de la poursuite de la hausse des prix des logements. Allonger la durée de leur prêt permet en effet à certains emprunteurs de pouvoir réaliser leur projet alors que les conditions d'octroi se resserrent.

Après un recul constaté en juillet de plus de 6 mois, la durée moyenne ensemble du marché retrouve en août ces valeurs élevées constatées durant le confinement, à 230 moyenne ensemble du marché, soit 19 ans et 2 mois.


Pour le marché de l'accession seule (achat de la résidence principale), 49,6% des prêts sont accordés sur une durée de plus de 20 ans.



 


 


La hausse des prix pèse sur la solvabilité des ménages


La dernière étude trimestrielle de l'Observatoire Crédit Logement / CSA avait démontré la transformation des clientèles et le recentrage des marchés sur des acheteurs plus aisés. Les conditions d'octroi de crédit se sont restreintes suite à l'application par les banques des recommandations du HCSF sur la limitation des durées longues (+ de 25 ans) et du taux d'effort limité à 33%. Le respect strict de ces seuls critères a fait remonter les refus de prêt immobilier pour  certains ménages, logiquement les moins dotés en apport personnel. L'étude des typologies d'emprunteurs montrait un recul mécanique des catégories de ménages jeunes et modestes au 2 ème trimestre.


Cette tendance persiste.


Sur les 8 premiers mois de l'année 2020



  • niveau de l'apport personnel moyen : + 9.5%,

  • revenu des ménages qui bénéficient des nouveaux crédits  : + 2.6%.


A titre de comparaison, en 2019



  • niveau de l'apport personnel - 5.2%

  • revenu des ménages  : + 0;5%.



Néanmoins, le facteur déterminant sur la dégradation de la solvabilité reste la hausse des prix qui est toujours soutenue.


Le baromètre LPI Se Loger d'août relevait par exemple que depuis le début de la crise, la hausse annuelle des prix se maintient à plus de 5 % sur le marché de l'ancien. 

Au niveau de l'Observatoire Crédit Logement / CSA, cette tendance est répercutée sur la mesure du coût des opérations réalisées financées par les crédits étudiés : + 5% depuis début 2020 pour l'ensemble du marché ( + 3,9% pour le coût des opérations dans le neuf et + 5,6% pour les opérations dans l'ancien).


Cette tension sur les prix explique pourquoi l'indicateur de solvabilité de la demande continue de se dégrader en dépit des clientèles plus aisées qui accèdent au crédit immobilier.



La reprise post confinement ne suffit pas à retrouver la production de crédit d'avant crise



En dépit du rattrapage d’une partie des projets stoppés par le confinement, la reprise observée depuis juin n’a pas permis de retrouver le niveau d’activité de février 2020, d’ailleurs, le niveau d’activité d’août 2020 reste inférieur à celui d’août 2019.


Pour les 8 premiers mois de l’année, la production est inférieure de 20.5 % à son niveau atteint durant les huit premiers mois de 2019 et le nombre de prêts bancaires accordés, de 21.7 %, en rappelant cependant que l'année 2019 avait été particulièrement propice à la réalisation des projets immobiliers.






 



Retrouvez l'étude complète  Á TÉLÉCHARGER SUR LOBSERVATOIRECREDITLOGEMENT.FR - publication mensuelle

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