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Crédit immobilier, brèves de septembre

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Durcissement des conditions d'octroi


Nombreux sont ceux qui s'en font l'écho aujourd'hui, l'accès au crédit immobilier est plus compliqué, en particulier pour les primo-accédants. Et ce, malgré les taux bas, à 1,24% en moyenne ensemble du marché en août selon l'Observatoire Crédit Logement / CSA. 

Cause principale, les effets des recommandations du Haut Conseil à la Stabilité Financière, incitant les banques à respecter la limitation du taux d'effort à 33% et à plafonner la durée des crédits à 25 ans. Le HCSF, qui avait présenté ses recommandations aux banques en décembre 2019 en  prévention d'un emballement des crédits immobiliers et de l'endettement des ménages, les a maintenues lors de sa dernière réunion le 17 septembre dernier, en attendant une analyse des impacts attendue en fin d'année. 

Jean-Marc VILON, Directeur Général de Crédit Logement, dit de la situation dans un  dossier du Nouvel Economiste


" Les candidats propriétaires doivent désormais présenter davantage d'apport personnel, ce qui entraîne l'éviction de jeunes primo-accédants de l'accession à la propriété. Un dossier qui aurait été finançable l'an passé ne le sera plus forcément cette année." 


Moins de primo-accédants 


Premier effet induit des recommandations : les banques exigent un apport personnel plus conséquent pour respecter la limitation du taux d'effort.

Les emprunteurs les plus jeunes et les plus modestes, qui par nature ont moins d'apport personnel disponible, ont plus de mal à concrétiser leur projet de financement.

Dans son étude sur 2nd trimestre 2020, l'Observatoire Crédit Logement / CSA constatait déjà via ses indicateurs cette transformation des clientèles, tant sur le marché du neuf que sur celui de l'ancien
( source Diaporama 2ème trimestre p.13 et 17



 


A l'occasion du Spécial immobilier Le Point de septembre, Jean-Marc Vilon rappelait en effet qu'"en 1 an, la part des personnes ayant obtenu un crédit et gagnant moins de 3 SMIC s'est contractée de 3%, tandis que celle des ménages à la tête de 5 SMIC et plus a grimpé de 3%".  

"En termes de crédits, Il y a eu un transfert des moins aisés vers vers les plus aisés".


Ce sont donc les primo-accédants qui ont un apport personnel plus faible et des revenus modestes qui sortent en premier du marché des crédits immobiliers, du fait de ces conditions d'octroi plus strictes.

Cela impacte mécaniquement l'activité globale de production de crédits puisque l'accession (achat de la résidence principale) représente environ 60% de l'ensemble du marché. 



La production crédits à la peine 


Deuxième effet induit : une baisse de la production de crédits. Le frein à la production initialement escompté avec les recommandations HSCF s'est combiné avec la crise de la Covid-19. Les conséquences du confinement et de l'incertitude liée au contexte économique se sont ajoutées à celles du durcissement de l'octroi des crédits.


Jean-Marc Vilon soulignait ainsi dans le nouvel économiste s'attendre à une baisse de 15% des transactions immobilières d'ici la fin de l'année dues aux décisions des autorités monétaires.


Cette prévision d'une baisse notable avait d'ailleurs été évoquée dès juillet par Michel Mouillart dans les résultats projetés de l'OPCI présentés lors de l'Observatoire Crédit Logement / CSA au 2ème trimestre 2020.





Tensions persistantes sur les prix


Troisième constat démontré par LPI Se Loger dans sa parution de septembre : les tensions sur les prix se sont renforcées. Comme ce sont les ménages modestes qui quittent le marché, cela alimente la hausse des prix sur les opérations réalisées puisqu'il réalisent habituellement les opérations les moins coûteuses. En dépit du rebond du marché, la raréfaction de l'offre perdure et alimente aussi l'évolution à la hausse des prix immobiliers.

Tendances à suivre


Cependant les professionnels s'accordent à rester optimistes pour cette fin d'année, sans crainte de retournement du marché même si on ne retrouve pas le niveau d'activité d'avant confinement.


"Les fondamentaux de l'immobilier sont solides" rappelle Jean-Marc Vilon dans le Nouvel Economiste. 


Une situation à suivre mi-octobre, lors du prochain rendez-vous de l'Observatoire Crédit Logement / CSA, qui analysera l'évolution de la situation des taux et de l'activité du marché des crédits au 3ème trimestre 2020.




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